In der Stadtratssitzung vom 23. Februar 2026 stand unter Tagesordnungspunkt 5 die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Am Limes“ zur Debatte. Es ging um den Beschluss über eingegangene Anregungen aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB sowie den Beschluss über die förmliche Offenlage und die Beteiligung der Behörden gemäß §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB. Was auf den ersten Blick wie ein routinemäßiger Verfahrensschritt wirkt, entpuppte sich als Brennpunkt, an dem städtebauliche Planung, Investoreninteressen und Anwohnerbelange aufeinanderprallten.
Strategiewechsel beim Seniorenwohnpark
Hintergrund der Planänderung ist ein Kurswechsel des Projektträgers der Seniorenwohnanlage „Am Limes“. Dieser beabsichtigt, einen der drei Wohnblöcke von der bisherigen Nutzung als betreutes Seniorenwohnen in allgemeines Wohnen für jedermann umzuwidmen. Da eine mobilere Bewohnerschaft einen höheren Stellplatzbedarf mit sich bringt, sollen auf einer angrenzenden Fläche bis zu 80 zusätzliche Stellplätze entstehen – aufgeteilt in zwei Ausbaustufen. Der Seniorenwohnpark verfügt bereits über rund 80 bestehende Parkplätze, die derzeit allerdings nur zu einem Bruchteil ausgelastet sind. Im Endausbau wäre also eine Verdopplung auf etwa 160 Stellplätze für die gesamte Anlage vorgesehen.
Zwei kritische Bürgerstellungnahmen
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, die vom 20. Oktober bis zum 19. November 2025 stattfand, gingen zwei Stellungnahmen aus der Bevölkerung ein. Beide richteten sich mit deutlicher Kritik gegen das Vorhaben.
Mangelnde Transparenz über das Ausmaß
Die erste Stellungnahme rügt erhebliche Informationsdefizite im bisherigen Verfahren. Die Bürger seien über die tatsächliche Dimension des Vorhabens nicht in gebotener Weise informiert worden. Die konkrete Zahl von 80 geplanten Stellplätzen tauche weder in der Begründung des Bebauungsplanentwurfs noch in den Beschlussvorlagen zu den vorangegangenen Gremiensitzungen vom September 2025 auf. Auch aus den ausgelegten Planskizzen, die lediglich die Umrisse der neuen Fläche markierten, sei das Ausmaß nicht ersichtlich gewesen. Einzig in der beigefügten schalltechnischen Immissionsprognose eines externen Sachverständigen – und dort erst auf Seite 8 – finde sich die konkrete Stellplatzzahl. Der Einwender sieht darin einen gravierenden Mangel: Eine für die Beurteilung des Vorhabens so zentrale Information dürfe nicht beiläufig in einem Fachgutachten versteckt werden, sondern müsse an zentraler Stelle der Bauleitplanung kommuniziert werden. Darüber hinaus wird kritisiert, dass die Auswirkungen auf den fließenden Verkehr in der Abwägung vollständig ignoriert worden seien. Die Begründung des Entwurfs stelle selbst auf die höhere Mobilität der neuen Bewohnerschaft ab – umso unverständlicher sei es, dass Fragen zur Verkehrsbelastung etwa über die Schützenstraße oder in Richtung Umgehungsstraße, mögliche Staus an den Kreisverkehren oder Kumulationseffekte mit dem benachbarten, noch nicht vollständig bewohnten Neubaugebiet „Vallendarer Törchen“ keinerlei Betrachtung fänden.
Die Verwaltung entgegnete in ihrer Würdigung, dass es für die frühzeitige Beteiligung keine gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich des Umfangs der Unterlagen gebe. Die Verbandsgemeinde Höhr-Grenzhausen führe dieses Verfahren freiwillig mit einem überdurchschnittlich umfangreichen Unterlagenpaket und einem langen Beteiligungszeitraum durch. Gleichwohl solle die ungefähre Zahl der Stellplätze künftig in die Begründung aufgenommen werden. Zum Verkehr legte die Verwaltung dar, dass bei rund 57 Wohnungen mit geschätzt 100 Bewohnern ein tägliches Verkehrsaufkommen von etwa 170 Fahrten zu erwarten sei, mit rund 18 Fahrten in der nachmittäglichen und 13 in der morgendlichen Spitzenstunde. Diese im Verhältnis zum Gesamtverkehr marginale Erhöhung sei von den vorhandenen Straßen aufzunehmen.
Anwohner sieht sich hintergangen
Die zweite Stellungnahme stammt von einem direkt betroffenen Eigentümer eines angrenzenden Baugrundstücks im Neubaugebiet „Vallendarer Törchen“. Dieser stellt die städtebauliche Erforderlichkeit der Planänderung grundsätzlich in Frage. Der Stellplatzbedarf entstehe nicht durch öffentlichen Bedarf, sondern ausschließlich durch eine privatwirtschaftlich motivierte Nutzungsänderung des Investors. Ein öffentliches Interesse sei nicht erkennbar. Angesichts der derzeit geringen Belegung der Seniorenanlage bestehe kein Stellplatzmangel, der eine zusätzliche Versiegelung von Grünflächen in diesem Ausmaß rechtfertigen würde. Diese Flächen erfüllten wichtige Funktionen für Regenwasserversickerung, Mikroklima und Ortsbildqualität.Besonders gravierend ist aus Sicht des Anwohners die zweite Ausbaustufe: Die Stellplatzanlage würde dann nur noch rund drei Meter von seinem Baugrundstück entfernt errichtet. Er befürchtet erhebliche Lärm- und Lichtemissionen, Abgasbelastung, Einblicke in sein Grundstück und eine Entwertung seines Bauvorhabens. Während er die erste Ausbaustufe noch als vertretbar erachte, lehne er die zweite entschieden ab. Er verwies ausdrücklich auf die Möglichkeit einer Normenkontrolle nach § 47 VwGO.
Die Verwaltung hielt dem entgegen, dass das Planerfordernis gegeben sei, da die Parkplätze ohne Bauleitplanung nicht zu verwirklichen seien. Die Öffnung des zielgruppenorientierten Wohnens für die Allgemeinheit liege im öffentlichen Interesse, da insbesondere seit der Baukostenerhöhung und den Zinsanhebungen der Bedarf an kleineren, bezahlbaren Wohnungen gestiegen sei. Der potenzielle Nutzungskonflikt sei durch die schalltechnische Immissionsprognose ausgeräumt worden, die eine sichere Einhaltung und Unterschreitung der Immissionsrichtwerte bei beiden Ausbaustufen belege.
Ein vermeidbarer Konflikt
Eva Pucher-Palmer, Stadtratsmitglied der gleichnamigen Wählergruppe und politische Vertreterin der Bürgerinitiative, konnte dem Vorhaben nicht zustimmen und enthielt sich sowohl bei den Einzelbeschlüssen zu den Würdigungen der Einwohner als auch bei der Gesamtbeschlussfassung der Stimme.
Aus ihrer Sicht haben die Einwohner durchaus relevante Punkte vorgebracht, die nicht einfach beiseitegeschoben werden dürften. Ihre Kritik setzt bei der Gesamtkonzeption an: Die Seniorenwohnanlage wurde von vornherein zu groß dimensioniert. Man hätte weitsichtiger planen können und müssen. Die Pflegekosten sind extrem hoch und für viele Menschen kaum bezahlbar. Zwar stehen die geburtenstarken Jahrgänge der Boomer-Generation kurz vor dem Renteneintritt und damit eine potenzielle Klientel für das Wohnheim. Jedoch sind die Rentenkassen nicht gerade voll, das Renteneintrittsalter wird ständig gesteigert. Die aktuelle Politik verfolgt zudem eine Politik der Deindustrialisierung Deutschlands aus ideologischen Gründen. Über politisch gesteuerte und künstlich gesteigerte Energiepreise (CO2 Steuer, ineffiziente und mit Milliardensummen subventionierte Stromerzeugunganlagen auf Basis der volatilen Energieträger Wind und Sonne) wird Deutschland als Wirtschaftsstandort systematisch unattraktiv gemacht. Firmen wandern ab oder gehen in die Insolvenz. Es zeichnet sich eine potenzielle Massenarbeitslosigkeit ab, die widerum die Sozialkassen weiter belasten wird. Das Heizungsgesetz der Ampel-Ära, das unter der schwarz-roten Koalition trotz gegenteiliger Versprechen durch Kanzler Merz nach wie vor aktiv ist, hat zudem die Immobilienpreise massiv unter Druck gesetzt: Bei Häusern mit Investitionsstau werden durch die ideologisch motivierten Anforderungen schnell Kosten fällig, die den Kauf unattraktiv machen oder Bankdarlehen für schwächere Verdiener unerschwinglich werden lassen. Für Banken wird es dadurch schwierig, eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit zu akzeptieren, da sie nur schwer verkäuflich wäre. Das Geschäftsmodell, wonach Senioren durch den Verkauf ihres Eigenheims den Einzug in ein Seniorenwohnheim finanzieren, geht unter diesen Bedingungen zunehmend weniger auf. Diese Tatsachen hätte man bauplanerisch berücksichtigen müssen.
Gleichwohl ist anzuerkennen, dass es grundsätzlich richtig ist, die nun leerstehenden Wohnungen nicht ungenutzt zu lassen und sie stattdessen einem breiteren Publikum zugänglich zu machen. Einer Änderung des Bebauungsplanes hätte man möglicherweise zustimmen können – wäre da nicht die besondere Situation der unmittelbaren Nachbarschaft. Im angrenzenden Baugebiet „Vallendarer Törchen“ wurden erst kürzlich teure Bauplätze u.a. an junge Familien verkauft. Diesen wird nun eine großflächige Stellplatzanlage direkt vor das Grundstück gesetzt, mit der man beim Kauf eines Grundstücks nicht hatte rechnen können. Dass sich die betroffenen Eigentümer verschaukelt fühlen, ist nachvollziehbar.
Auch die Kritik an der Transparenz scheint durchaus berechtigt: Es ist nun einmal ein Unterschied, ob man von „Stellplätzen“ spricht oder von „80 Stellplätzen“. Die mangelnde Konkretisierung kommt nicht gut an. Zudem wurde, als vor rund 7 Jahren das Bauvorhaben am Limes aufkam, in der öffentlichen Darstellung immer betont, dass es sich dabei um ein Seniorenheim handeln solle. Im Bebauungsplan aus dem Jahr 2019 fehlten diese Begriffe dann, was damit begründet wurde, dass man dem Vorhabenträger bei der Nutzung bewusst einen Freiraum gewähren wolle. Es wäre richtig gewesen, auch der Bevölkerung bei der jetzigen Änderung die konkreten Informationen bei der Offenlage darzulegen.
Dieser Konflikt hätte vermieden werden können und müssen. Wer teure Bauplätze an junge Familien verkauft und parallel einen Investor ein überdimensioniertes Seniorenprojekt errichten läßt, muss die Konsequenzen eines möglichen Strategiewechsels von Anfang an mitdenken. Dass dies offenbar nicht geschehen ist, geht nun zulasten derjenigen, die sich im Vertrauen auf die bestehende Planung für ein Eigenheim entschieden haben.