Pachtpreise für Windkraft- und Photovoltaikflächen liegen in Deutschland regelmäßig deutlich über den Preisen, die für land- oder forstwirtschaftliche Nutzung erzielt werden. Während landwirtschaftliche Pachten für Ackerland bei rund 400–500 €/ha und Jahr liegen, werden für PV-Flächen 3.000–5.000 €/ha und für einzelne Windkraftanlagen 20.000 bis über 100.000 € jährlich gezahlt. Diese Differenz wirft die juristische Frage auf, ob solche Verträge wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein können.
§ 138 Abs. 1 BGB bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig ist. § 138 Abs. 2 BGB regelt den Sonderfall des Wuchers. Die Prüfung erfolgt zweistufig:
Subjektiv: Erforderlich ist Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Umstände, die die Sittenwidrigkeit begründen. Ein Bewusstsein der Sittenwidrigkeit selbst ist nicht nötig.
Objektiv: Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt vor, wenn das Geschäft dem Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden widerspricht. Dies kann sich aus dem Vertragsinhalt selbst oder aus verwerflichen Begleitumständen ergeben – etwa einem krassen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (wucherähnliches Geschäft).
Für den engeren Wuchertatbestand nach § 138 Abs. 2 BGB muss zusätzlich eine der folgenden Ausbeutungsvarianten vorliegen: Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche.
Eine verbreitete Faustregel besagt, dass ein Überschreiten der ortsüblichen Miete oder Pacht um mehr als 100 % ein Indiz für Sittenwidrigkeit ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Regel jedoch relativiert: Ein krasses Missverhältnis zwischen vereinbartem und marktüblichem Zins rechtfertigt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung in der Regel nur dann, wenn für den begünstigten Vertragspartner ohne Weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Zins in etwa liegt. Für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichswerts sind vergleichbare Objekte heranzuziehen; eine sogenannte „indirekte Vergleichswertmethode“ wurde vom BGH in diesem Zusammenhang als ungeeignet verworfen.
Quelle: CumTempore – Prof. Dr. Andreas Schulte
Kanzleien, die sich mit Windindustrie-Nutzungsverträgen befassen, sehen die kritische Grenze dann erreicht, wenn die Vergütungsregelung – bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses – so erheblich vom marktüblichen Standard abweicht, dass § 138 BGB greift.
Ein weiterer, unabhängig von der Preisfrage bestehender Ansatzpunkt betrifft die Vertragslaufzeit: In mehreren obergerichtlichen Entscheidungen wurden Laufzeitklauseln in Windkraft-Nutzungsverträgen als unwirksam bewertet, wenn sie faktisch eine unbestimmte, potenziell endlose Laufzeit vorsehen. In diesem Fall greift § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB, wonach eine ordentliche Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats bzw. eines Kalendervierteljahres möglich wird.
Rechtsfolgen bei Nichtigkeit
Ist ein Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig, fehlt der Rechtsgrund für den Leistungsaustausch von Anfang an. Nach § 812 BGB können bereits erbrachte Leistungen – etwa gezahlte Pachten – zurückgefordert werden. Diese Rückforderung kann sowohl vom Verpächter als auch, im Insolvenzfall des Pächters, vom Insolvenzverwalter geltend gemacht werden.
Weitere angrenzende Normen
- § 134 BGB: Als speziellere Norm (Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot) vorrangig vor § 138 BGB zu prüfen.
- § 291 StGB: Straftatbestand des Wuchers.
- § 264 StGB: Subventionsbetrug – relevant, soweit die hohen Pachtzahlungen mittelbar auf EEG-Fördermitteln beruhen.
- § 839 BGB: Amtshaftung; daneben besteht die deliktische Eigenhaftung von Amtsträgern bei vorsätzlichem (auch bedingt vorsätzlichem) Pflichtverstoß.
Eine zentrale methodische Frage: Findet durch die Errichtung einer Windkraftanlage eine Umnutzung der Fläche statt, die den relevanten Vergleichsmarkt verschiebt?
Bauplanungsrechtlich erfolgt keine dauerhafte Umwidmung zu Gewerbe- oder Industriegebiet. Windkraftanlagen sind nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB im Außenbereich als „privilegiertes Vorhaben“ zulässig; eine förmliche Ausweisung als Industriegebiet (§ 9 BauNVO) über einen Bebauungsplan findet in aller Regel nicht statt. Die Fläche bleibt formal landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich klassifiziert. Nach § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB besteht zudem eine gesetzliche Rückbauverpflichtung: Nach dauerhafter Nutzungsaufgabe muss die Anlage vollständig zurückgebaut und die Bodenversiegelung beseitigt werden. Die Windenergienutzung ist damit rechtlich als temporäre, rückbaupflichtige Sondernutzung ausgestaltet, nicht als dauerhafte Umwandlung in Industrieland.
Für die Sittenwidrigkeitsprüfung ist die Frage nach dem richtigen Vergleichsmaßstab entscheidend. Ein Vergleich der Windkraft-Pacht mit den Pachten anderer Windkraft-Standorte („Sondernutzungsmarkt“) greift zu kurz: Da praktisch der gesamte Markt für Windkraft-Pachten durch dieselbe Subventionsmechanik (EEG-Einspeisevergütung) getragen wird, würde ein solcher Vergleich lediglich einen subventionierten Preis mit einem anderen subventionierten Preis abgleichen – ohne Aussagekraft darüber, ob der Preis einem frei gebildeten Markt entspräche.
Methodisch sauberer ist der Vergleich mit der nächstbesten alternativen wirtschaftlichen Nutzung derselben Fläche – bei Wald etwa Forstwirtschaft, Jagdverpachtung oder Naherholungsnutzung, bei Grünland die Nutzung als Mähwiese. Dieser Ansatz misst den tatsächlichen Opportunitätskostenwert der Fläche unabhängig von Subventionsverzerrungen und deckt sich mit der Logik klassischer Verkehrswertermittlung, bei der der Wert einer Sondernutzung regelmäßig als Alternativnutzungswert zzgl. Risikoaufschlag bestimmt wird. Auf dieser Grundlage bleibt das im Ursprungsmaterial dargestellte Missverhältnis (Windpacht vs. Forst-/Jagdpacht) methodisch tragfähiger als ein Vergleich innerhalb des Windenergie-Marktes selbst.